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I '''diritti reali di godimento''' sono [[w:diritto reale|diritti reali]] minori su cosa altrui (''iura in re aliena''). Sono detti diritti reali minori perché hanno un contenuto più ristretto rispetto alla [[w:proprietà|proprietà]]. Questi diritti gravano su beni che sono proprietà di soggetti diversi, i quali vedono limitato il proprio diritto di proprietà. Quando questo requisito (l'altruità della cosa) viene meno, perché il titolare del diritto reale minore diventa anche proprietario, automaticamente viene meno il diritto minore, che si estingue attraverso la cosiddetta consolidazione.

Anche i diritti reali minori hanno le caratteristiche proprie dei diritti reali. L'[[w:Diritti assoluti|assolutezza]], l'inerenza alla cosa (il particolare nesso tra il bene e il diritto), la tipicità (i diritti reali sono in ''numero chiuso'', cioè sono soltanto quelli previsti per legge) e l'elasticità.

A differenza della proprietà, che è perpetua, i diritti reali minori possono essere perpetui oppure a tempo determinato. Tutti i diritti reali di godimento si estinguono per non uso, se quest'ultimo si protrae per venti anni.

I diritti reali di godimento sono la superficie, l'enfiteusi, l'usufrutto, l'uso, l'abitazione e le servitù.

==La superficie==
Il '''diritto di superficie''' è un [[w:diritto reale|diritto reale]] minore di godimento disciplinato dall'articolo 952 e seguenti del [[w:Codice Civile|Codice Civile]], che consiste nell'edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di [[w:proprietà|proprietà]] altrui. La costituzione di questo diritto vale a sospendere il principio di [[w:accessione|accessione]].<br />
Allo stesso modo si può alienare la proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del fondo, vendendo il solo diritto di superficie.

Se non diversamente specificato dal [[w:contratto|contratto]], il diritto si intende concesso a tempo indeterminato. In caso di cessione a tempo determinato, una volta scaduto il termine, il diritto di superficie si estingue e riprende vigore il principio di accessione, con la conseguenza dell'acquisto della proprietà della costruzione da parte del proprietario del suolo (la cosiddetta ''elasticità del dominio'').

Il diritto di mantenere una costruzione (non quello di edificare) è suscettibile di [[w:usucapione|usucapione]]: costruita la casa, opera il principio di accessione, ma l’usucapione opera in forza del possesso ventennale della costruzione accompagnato da atti di riconoscimento dell’altruità del fondo (altrimenti ci si avrebbe usucapione della proprietà del fondo).

Nei [[w:condominio|condomini]] accade che i condomini siano [[comproprietà|comproprietari]] dell’area su cui insiste l’edificio ed abbiano, individualmente, diritto di superficie sulla stessa in relazione alle loro porzioni di proprietà solitaria.

È anche possibile che il diritto di superficie riguardi la sopraelevazione di un preesistente edificio.

Se la costruzione perisce, il superficiario avrà diritto di ricostruire, ma dal momento del perimento della costruzione comincerà a decorrere il termine ventennale di [[w:prescrizione|prescrizione]].

Nel codice civile in vigore non è più consentito, come per il codice civile del 1865, il diritto di superficie per le piantagioni.

==L'enfiteusi==
L’ '''enfiteusi''' è, fra i [[w:diritto reale|diritti reali su cosa altrui]] quello di più esteso contenuto, al punto di essere stato considerato nei secoli precedenti come una forma di “piccola proprietà” (tant'è che tuttora si ritiene che il cosiddetto "[[w:dominio utile|dominio utile]]" spetti all'enfiteuta, a differenza del caso di usufrutto, in cui il dominio utile spetta al nudo proprietario).

Una conferma normativa si ha nella disciplina del rinvenimento del tesoro, che spetta al nudo proprietario in caso di usufrutto mentre spetta all'enfiteuta nel caso di enfiteusi.

L’enfiteusi è un diritto perpetuo o, se è previsto un [[termine]], ha durata non inferiore a venti anni. Non è però suscettibile di subenfiteusi. Ha per oggetto tradizionalmente fondi rustici, ma dalla legislazione speciale è stata estesa anche ai fondi urbani.

Sul fondo l’enfiteuta ha la stessa facoltà di godimento che spetta ad un [[w:proprietà|proprietario]] ([[s:Codice Civile|art. 959 c. c.]]), ma con due obblighi specifici:
# di migliorare il fondo;
# di corrispondere al nudo proprietario (“concedente”) un [[w:canone (tassa)|canone]] periodico(una somma di danaro ovvero  una quantità fissa di prodotti naturali), per la cui determinazione l’autonomia delle parti è vincolata dai criteri previsti dalle leggi speciali in materia.

L’[[affrancazione]] è l’acquisto della proprietà da parte dell’enfiteuta mediante il pagamento di una somma pari al canone annuo moltiplicato per quindici. Il diritto di affrancazione è un [[w:diritto potestativo|diritto potestativo]] dell’enfiteuta: il concedente non può rifiutarsi di prestare il proprio consenso.

Il diritto di enfiteusi è suscettibile di [[w:comunione (diritto)|comunione]] ("coenfiteusi"), ma non può costituirsi su una quota del fondo indiviso, giacché l’obbligo di migliorare il fondo presuppone la piena materiale disponibilità di questo da parte dell’enfiteuta.

Al concedente spetta il diritto di domandare al giudice la devoluzione del fondo, ossia l’estinzione del diritto di enfiteusi:
# se l’enfiteuta non adempia l’obbligo di migliorare il fondo;
# se non paga due annualità di canone.
Fra domanda di devoluzione ed affrancazione prevale la seconda.

Una causa di estinzione dell’enfiteusi è il perimento totale del fondo (art. 963)

==L'usufrutto==
{{quote|''Usus fructus est ius alienis rebus utendi fruendi salva rerum substantia''|[[w:Digesto|Digesto]] 7,1,1 - [[w:Paulus|Paulus]], libri a [[w:Vitellio|Vitellio]], 3 }}

L''''usufrutto''' è un [[w:diritto reale minore|diritto reale minore]] di [[w:diritto reale di godimento su cosa altrui|godimento su cosa altrui]] regolato dagli articoli 978 e seguenti del [[w:Codice Civile|Codice Civile]], consistente nella [[w:facoltà|facoltà]] di godimento di un bene ''[[w:uti dominus|uti dominus]]'' (utilizzandolo per il proprio vantaggio, potendo percepirne anche i [[w:frutti (diritto)|frutti]]), limitata solo dal non poterne trasferire la [[w:proprietà|proprietà]] principale ed al rispetto della [[w:destinazione economica|destinazione economica]] impressavi dal proprietario.

Si tratta di un [[w:diritto reale di godimento su cosa altrui|diritto reale di godimento su cosa altrui]] dal contenuto molto vasto: le facoltà dell'usufruttuario hanno infatti un'estensione che si approssima, pur senza raggiungerla, alla facoltà di godere delle cose spettante al [[w:proprietà|proprietario]], al quale residua la [[w:nuda proprietà|nuda proprietà]].

Il diritto di usufrutto è sempre temporaneo. Non può infatti durare oltre la [[w:vita|vita]] del usufruttuario o, se questo è una [[w:persona giuridica|persona giuridica]], oltre il termine di trenta anni. L'usufrutto, che viene disposto contro il proprietario, può essere costituito anche a favore di una pluralità di viventi, ed opera fra questi il [[w:diritto di accrescimento|diritto di accrescimento]], estinguendosi in questo caso l'usufrutto alla morte dell'ultimo superstite.

Le spese e le imposte relative alla cosa sono ripartite tra nudo proprietario (spese per le straordinarie riparazioni ed imposte che gravano sulla proprietà) ed usufruttuario (spese per l'ordinaria manutenzione ed imposte che incombono sul reddito). Il nudo proprietario può rifiutarsi di pagare le spese straordinarie relative alla proprietà, in questo caso l`usufruttuario può decidere di coprire le incombenze e pretendere successivamente il rimborso dei beni versati per sostenere le spese straordinarie al momento della cessazione dell'usufrutto.

La separazione di usufrutto e nuda proprietà è uno schema talora utilizzato nella vendita immobili. Il valore di mercato dell'immobile viene scontato di un ammontare che cresce con l'età dell'usufruttuario, poiché si prevede rispetto alla vita media un minore numero di anni in cui diventerà pieno l'esercizio dei diritti di proprietà e l'immobile sarà abitabile. In alcuni casi, è lo stesso proprietario che vende la nuda proprietà dell'immobile per disporre di un reddito integrativo (per la vecchiaia in particolare), e si tiene l'usufrutto.

L'intestatario dell'immobile è certo della nuda proprietà, mentre può essere privato dell'usufrutto se non esercita i diritti ad esso legati (come la domiciliazione o l'affitto). I sindaci non hanno poteri di espropriazione forzata, ma la legge conferisce loro il potere di [[w:confisca|confisca]] degli immobili disabitati e sfitti da un periodo maggiore di 7 anni, per porre rimedio ad una situazione di caro-case e di emergenza abitativa. Il principio applicato è quello del primato della [[w:pubblica utilità|pubblica utilità]] sull'interesse privato, e in base a questo il Comune diventa l'[[w:usufruttuario|usufruttuario]] che assegna gli immobili a persone residenti, e incassa un affitto da quanti si trasferiscono ad abitare negli appartamenti confiscati.

===L'usufrutto in diritto romano===
In diritto romano, l'usufrutto nasce come diritto reale di godimento su cosa altrui (ossia come il principale fra gli [[w:iura in re aliena|iura in re aliena]], in base al quale il titolare poteva percepire i frutti  della cosa e, più in generale, tutto ciò che ne rappresentava reddito normale.Il diritto aveva tipicamente ad oggetto una res fruttifera e inconsumabile.

L’usufrutto in origine (III sec. a.C.) svolgeva una funzione alimentare: il testatore imponeva all’erede, mediante un ''[[w:legatum|legatum]] sinendi modo'', di lasciar percepire periodicamente i frutti di una cosa fruttifera alla vedova a cui era stato legato da [[w:matrimonium|matrimonium]] sine manu e che non poteva succedere ab intestato al marito. Nasceva così la figura dell'[[w:usufrutto uxorio|usufrutto uxorio]], che tanto spazio avrebbe trovato nel diritto successorio dei secoli seguenti.

Per ovviare alla palese forzatura chi si veniva a realizzare in tal modo, si ammise in seguito che l’usufrutto potesse essere costituito [[w:mortis causa|mortis causa]] mediante legatum per vindicationem. Per la sua originaria funzione alimentare, l’usufrutto in un primo momento si poté costituire solo a favore di persone fisiche. Successivamente però, in epoca classica, si ammise che potesse esserne beneficiario anche una persona giuridica. Il [[w:giurista|giurista]] [[w:Paolo (giurista)|Paolo]] definì l’istituto come il diritto di usare e fruire della cosa altrui, facendone salva la sostanza (''ius alienis rebus utendi fruendi, salva rerum substantia'').

Caratteri fondamentali dell’istituto erano: 
*la correlazione con la sostanza materiale della cosa e forse con la sua destinazione economica; l’usufruttuario, pertanto, non poteva mutare la destinazione del bene, né compiere atti di disposizione dello stesso;
*la connessione inscindibile con la persona dell’usufruttuario; il diritto si estingueva con la [[morte]] o con la [[w:capitis deminutio|capitis deminutio]]  dello stesso;
*la temporaneità: l’usufrutto si estingueva a causa della morte dell’usufruttuario. Era infatti ritenuto iniquo che il nudo proprietario sopportasse a tempo indeterminato la privazione del godimento del bene in piena proprietà.

A tutela dell’istituto era concessa una [[w:vindicatio ususfructus|vindicatio ususfructus]], chiamata in seguito da [[w:Giustiniano|Giustiniano]] [[w:actio confessoria servitùtis|actio confessoria servitùtis]]. Oltre che con la morte o la capitis deminutio dell’usufruttuario, l’usufrutto si estingueva per [[w:consolidatio|consolidatio]] (nel momento in cui venivano a coincidere nella stessa persona le figure dell'usufruttuario e del nudo proprietario), per [[w:remissio|remissio]] e per [[w:non usus|non usus]], modi di estinzione sostanzialmente corrispondenti a quelli previsti per la [[w:servitus|servitus]], in tutto e per tutto trasferiti nella regolazione contemporanea dell'istituto.

===Usufrutto legale e volontario===
L'art. 978 dispone che "''l'usufrutto è stabilito dalla [[w:legge|legge]] o dalla volontà dell'uomo. Può anche [[w:Acquisto|acquistarsi]] per [[w:usucapione|usucapione]]''".

L'usufrutto legale ha perduto la sua importanza con la soppressione della [[w:dote|dote]] e dell'usufrutto del coniuge nelle [[w:successione legittima|successioni legittime]]: resta l'usufrutto dei genitori sui beni dei figli minorenni. In quest'ultimo caso i frutti così percepiti debbono essere destinati al mantenimento della famiglia e all'istruzione e all'educazione dei figli.

L'usufrutto stabilito  "per volontà dell'uomo" è quello costituito per [[w:contratto|contratto]] o [[w:testamento|testamento]]. 

Un'ipotesi particolare di usufrutto volontario è quella della [[w:vendita|vendita]] con riserva d'usufrutto. In tal caso si ha un unico [[w:negozio giuridico|negozio]] (e si stipula un unico [[w:contratto|contratto]]), con il quale l'alienante trasferisce la sola nuda proprietà, riservando per sé i diritti di godimento inerenti all'usufrutto. Diffuso nella pratica, è una caso particolare di cessione del bene a familiari (in genere figli, da parte dei genitori) che anche qualora disposta nella forma di [[w:compravendita|compravendita]] è qualificata d'ufficio come [[w(contracted; show full)==Note==
<References/>

==Bibliografia==

* Massimo Paradiso. ''Corso di istituzioni di Diritto Privato'', Torino, Giappichelli, 2001. ISBN 88-348-1228-X

[[categoria:Diritto privato]]